💸 A história de João e o investimento imobiliário

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Nas últimas semanas tenho auxiliado um cliente interessado em fazer um remanejamento de parte do seu patrimônio.

Por privacidade, vou apenas usar “João” como seu nome fictício. O ponto principal para mim é usar os insights que tive nas duas reuniões e várias outras interações que tive com ele ao longo do último mês como insumo para um plano de ação que possa servir a outros investidores em situação parecida.

A partir disso espero que você aprenda com mais um dos dilemas que os investidores podem se deparar ao longo da vida, além de entender porque, em grande parte, entendo que a classe dos fundos imobiliários é uma ótima alternativa para o “João” e pode ser para você também em algum momento.

Vamos fazer isso através de uma história real de sucesso e, em seguida, discutir as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento em comparação com a compra direta de imóveis.

A história de João: Do investimento em imóveis à transição para fundos imobiliários

João sempre foi um investidor conservador. Para um advogado de 50 anos, você já deve imaginar o que significa ser um investidor conservador.

Isso mesmo, significa investir em imóveis.

Desde que começou a ter alguma capacidade de poupança, ele passou a usar as aplicações financeiras apenas como uma reserva de oportunidades para compras de imóveis.

Ele acreditava no potencial dos imóveis como um caminho sólido para o crescimento patrimonial.

Começou comprando seu primeiro apartamento aos 30 anos. Aos 40, já possuía três propriedades, incluindo um terreno promissor, em bairro de periferia aqui em Campo Grande - MS.

Dos 40 aos 50 anos, o que ele fez foi intensificar essa estratégia, sendo que nas palavras dele próprio - “sem muita estratégia, apenas um feeling sobre locais que poderiam se valorizar”.

Ao longo dos anos, a aposta de João nos imóveis se mostrou acertada. O valor de suas propriedades quase triplicou em pouco mais de uma década, e ele viu seu patrimônio crescer substancialmente.

Mais próximo dos 45 anos ele começou a considerar alguns problemas que teria a concentração do seu patrimônio em imóveis, ainda que eles tivessem se valorizado ao longo dos anos.

Foi assim que se tornou meu cliente na assessoria de investimentos, onde começou com uma carteira de cerca de 500 mil reais em 2018 e evoluímos (entre novos aportes e rentabilidade) para pouco mais de R$1 milhão esse ano.

Contudo, nem tudo era tão simples quanto parecia. A gestão das propriedades demanda tempo e energia. Manutenção, busca por inquilinos, pagamento de impostos e taxas, lidar com eventuais inadimplências — tudo isso começou a pesar no cotidiano de João.

Ele até tem poucos inquilinos, pois boa parte dos ativos imobiliários são terrenos, seja em condomínios de luxo ou em periferia.

O risco, nesses casos, é que você precisa de uma valorização consistente ao longo do tempo, pois o terreno não te gera renda mensal. Aliás, pelo contrário, há custo recorrente com a limpeza e os impostos.

Além disso, ele notou que a valorização dos imóveis havia desacelerado. Houve um “boom” durante a pandemia sendo talvez até o início de 2022, com o mercado imobiliário local se aproveitando dos juros que caíram principalmente em 2021.

O mercado, que antes parecia uma mina de ouro, agora não oferecia o mesmo retorno. Além disso, ao passar dos 50 anos, João percebeu que queria mais do que apenas um aumento de valor patrimonial; ele buscava uma fonte de renda passiva que lhe permitisse desacelerar seu trabalho no escritório e, quando fosse o momento, parar.

A mudança de direção nos investimentos

Foi então que João me procurou para reforçarmos a parte financeira de seu patrimônio. O que eu senti na conversa com ele foi justamente o cansaço de quem trabalha muito para sustentar o escritório e uma casa com duas filhas que, apesar de adolescentes, ainda demandarão recursos financeiros até o fim da faculdade, provavelmente.

Fazer tudo isso e ainda conseguir poupar recursos para fazer novos investimentos imobiliários é um desafio e, até então, João tem visto seu patrimônio crescer mas isso não se materializa no seu dia a dia.

Ele apenas enxerga isso anualmente ao ver o crescimento dos seus ativos na declaração de imposto de renda.

Nós tivemos dois bate-papos para trazer maior clareza sobre as possibilidades no mercado financeiro para o João. Pela experiência com o mercado imobiliário e intenção de geração de renda, foi natural falar sobre os fundos imobiliários com ele.

Ao investigar mais sobre o assunto, ele percebeu que essa modalidade de investimento poderia oferecer exatamente o que ele procurava: renda recorrente, menor complexidade de gestão e ainda a possibilidade de diversificação.

Decidido a transformar sua estratégia, João passou a olhar para alguma de suas propriedades que ele já não via com tanto potencial de valorização e que poderia se desfazer. É importante ressaltar que a carteira que montamos para essa realocação de patrimônio do João não contém exclusivamente Fundos Imobiliários, mas eles são parcela bem relevante na estratégia.

Abaixo busco explicar as principais características dos Fundos Imobiliários para que você também possa dispor dessa estratégia quando for o momento.

Investindo em Fundos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens

O que são Fundos Imobiliários?

Fundos Imobiliários são veículos de investimento em sua maioria negociados via bolsa de valores, onde os recursos dos investidores são aplicados em ativos do setor imobiliário.

Esses fundos podem ser compostos por imóveis físicos, como shopping centers, edifícios comerciais e residenciais, galpões logísticos, entre outros, ou ainda por títulos e valores mobiliários do setor imobiliário.

Cada cota de um fundo representa uma fração dos imóveis ou ativos que compõem o fundo, e os rendimentos obtidos são distribuídos periodicamente (via de regra todo mês) aos cotistas.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

1. Renda Passiva Regular: Uma das maiores vantagens dos FIIs é a distribuição periódica de rendimentos. Os aluguéis recebidos pelos fundos são repassados aos cotistas, geralmente de forma mensal, proporcionando uma renda passiva constante.

2. Isenção de imposto de renda à pessoa física: Esse é um benefício inegável dos fundos imobiliários aos investidores pessoa física. Por outro lado, a renda dos alugueis de imóveis no mercado real, se recebidas na pessoa física, são tributadas normalmente pela tabela progressiva do I.R.

3. Diversificação: Investir em FIIs permite que você diversifique seu portfólio imobiliário. Ao comprar cotas de diferentes fundos, você pode ter participação em vários tipos de imóveis, localizações e setores, reduzindo o risco associado à concentração.

4. Liquidez: Diferente dos imóveis físicos, que podem levar meses ou anos para serem vendidos, as cotas dos FIIs podem ser compradas e vendidas na Bolsa de Valores de forma rápida e prática, com liquidez financeira em 2 dias úteis.

5. Gestão Profissional: Os FIIs são administrados por gestores profissionais, que cuidam da compra, venda e manutenção dos imóveis, bem como da negociação de contratos de locação. Isso elimina a necessidade de o investidor se envolver diretamente na gestão dos imóveis.

6. Menor Investimento Inicial: Comprar um imóvel requer um capital significativo. Já com FIIs, é possível começar a investir com valores bem menores, o que democratiza o acesso. Você terá, mesmo que invista poucas centenas de reais, a mesma rentabilidade em percentual do que um investidor que tem posição milionária no mesmo fundo.

Desvantagens dos Fundos Imobiliários

1. Riscos de Mercado: Assim como qualquer investimento negociado em Bolsa, os FIIs estão sujeitos a variações de mercado. O valor das cotas pode flutuar conforme a oferta e demanda, o desempenho dos imóveis, mudanças econômicas e outros fatores.
   
   Para alguns investidores acostumados apenas com o mercado real, como é o caso do João, ver a volatilidade dos preços pode causar ansiedade e induzir a uma tomada de decisão irracional.

Comparação com Investimentos Diretos em Imóveis

Investir em imóveis físicos e em FIIs apresenta diferenças significativas. Vamos analisar alguns pontos-chave:

1. Rendimento:

• Imóveis Físicos: O rendimento vem do aluguel, que pode ser irregular e sujeito a inadimplência. Na pessoa física, é necessário declará-lo e a alíquota de I.R. pode chegar à 27,5%. Não menos importante, você também deve incorrer em custos com a administração imobiliária, em cerca de 10% do valor do aluguel.

• FIIs: A distribuição de rendimentos é mais regular (devido à diversificação) e geralmente mensal, oferecendo previsibilidade ao investidor.

2. Gestão:

• Imóveis Físicos: O proprietário deve cuidar da gestão do imóvel, o que inclui manutenção, busca por inquilinos e resolução de problemas. Isso abre possibilidade para o investidor encontrar oportunidades de maior rentabilidade, mas também amplia o risco.

• FIIs: A gestão é terceirizada para profissionais, eliminando o trabalho direto do investidor. A gestão pode ser acompanhada via relatórios gerenciais. Veja um exemplo de relatório gerencial do fundo XPML11 (link).

3. Liquidez:

• Imóveis Físicos: A venda de um imóvel pode ser demorada e burocrática. Investidores de imóveis com necessidade de capital no curto prazo tendem a “queimá-los” na venda, obtendo muito menos valor do que imaginavam.

• FIIs: Cotas de FIIs podem ser vendidas rapidamente na Bolsa de Valores.

4. Diversificação:

• Imóveis Físicos: Exige um capital maior para diversificar em diferentes propriedades. A grande maioria dos investidores dificilmente acessará setores como o Logístico ou de Shoppings via investimento direto, por restrição de capital.

• FIIs: Permite diversificação com um investimento inicial menor, espalhando o risco.

5. Custos:

• Imóveis Físicos: Envolvem custos com manutenção, impostos, administração imobiliária, taxas de corretagem, escritura e outros.

• FIIs: Os custos são embutidos na taxa de administração do fundo, que deve ser sempre observado, mas geralmente é menor em comparação aos custos diretos de um imóvel físico.

Conclusão

A história e o momento atual do João ilustram uma jornada comum entre muitos investidores: a busca por estratégias que alinhem crescimento patrimonial e geração de renda passiva com menor complexidade.

No caso dele, o plano prático está sendo o seguinte:

Dos 11 imóveis que ele tem como “investimento” hoje, ele deve se desfazer gradualmente, buscando um preço de venda adequado, pelo menos 4 deles.

Essas vendas vão gerar algo em torno de 2,5 e 3 milhões de reais que reforçarão a carteira de investimentos financeiros dele, que se aproximará de 4 milhões no total.

A distribuição segue o perfil mais conservador dele, por isso deve aliar muitos ativos de renda fixa à uma fatia de cerca de 1,5 milhão em Fundos Imobiliários. Essa parcela dos FII’s deve gerar em torno de 13 mil reais líquidos mensais à ele.

Esta é a primeira etapa de uma realocação patrimonial que servirá à aposentadoria do João em breve.

Os Fundos Imobiliários surgiram então como uma solução interessante, permitindo diversificação, liquidez e gestão profissional.

Assim como João, é essencial que você, como investidor, avalie suas necessidades, perfil de risco e objetivos financeiros antes de decidir.

Fundos Imobiliários podem ser uma excelente adição à sua carteira, oferecendo as vantagens do mercado imobiliário sem os desafios da gestão direta.

Depende muito do seu perfil como investidor e estágio na vida financeira. Neste post do Linkedin eu falo sobre algumas outras alternativas para um gestão mais passiva dos seus investimentos (link)

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Até o próximo sábado!

André Pauletto